2주택을 보유하다 매도 시에는 50% 중과세율로 양도세가 과세된다. 이에 따라 2주택임에도 불구하고 양도세가 중과되지 않고 비과세되는 특수한 경우들에 대한 문의가 늘어나고 있다. 어떤 경우에 2주택 중과세율로 과세되지 않고 세 부담이 적을 수 있는지 3가지 사례를 통해 자세히 알아보자.
이혼하면서 받은 주택을 바로 매도 시, 1주택 비과세가 가능할까?
오수정(가명)씨는 남편과의 합의이혼을 결심했다. 오씨 부부는 맞벌이를 해왔지만 남편 명의로만 아파트 2채를 보유하고 있다. 지금에 와서야 공동명의로 취득하지 않은 게 후회된다. 다행히 남편이 2채 중 5년 전에 취득하여 현재 부부가 함께 거주하고 있는 서울 소재 99㎡대 아파트를 오씨에게 주겠다고 구두로 합의를 한 상태다. 오씨는 이혼 후 집보다는 당장 현금이 필요할 것 같아, 위자료로 받은 아파트를 바로 팔려고 하는데 이때 문제점은 없을까?
하지만 후자와 같이 이혼 위자료로 아파트를 받는다면 오씨의 남편에게 양도세가 과세된다. 재산분할은 부부 두 사람 공동의 노력으로 형성한 재산에 대한 본인 지분을 찾아오는 것이므로 양도 또는 증여로 보지 않는 반면, 위자료는 대가 관계로 보기 때문에 양도세가 과세된다. 따라서 오씨가 재산분할협의를 하여 거주하던 아파트를 남편으로부터 받는다면 세금 문제는 없다.
이렇게 받은 아파트를 바로 처분할 경우, 양도세는 어떻게 될까? 일반적으로 1세대가 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1주택을 매도할 경우에는 비과세 혜택을 적용받는다. 그렇다면 오씨의 경우처럼 5년 동안 아파트에서 살았지만 본인 명의로 되어 있지 않았으므로, 이혼 후에 1주택이더라도 매도 시 비과세 혜택을 적용받지 못하는 것일까? 예외적으로 이혼 시 재산분할로 아파트를 받은 경우에는 취득 시기를 이혼 시점이 아니라 오씨의 남편이 취득한 시점으로 판단한다.
즉 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 하는 1주택 비과세 요건을 이혼을 통하여 독립가구가 된 날부터 다시 기산하지 않는다는 것이다. 즉 오씨는 이혼 후 바로 아파트를 매도하더라도 이미 5년 동안 보유하고 거주한 것으로 보아, 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.
재건축아파트 취득일은 준공일이 아니다?
장철수(가명)씨는 아파트를 2채 보유하고 있었다. 그 중 1998년도에 취득한 잠원동 소재 아파트가 2004년 중 재건축에 들어갔다. 재건축아파트는 2007년 3월 중에 준공될 예정이었다. 2007년부터 2주택 매도 시에는 중과세가 적용되고 있어, 재건축아파트가 준공된 지 1년 이내에 거주하고 있는 광장동 소재 아파트를 처분하려고 계획 중이다. 하지만 장씨의 배우자인 나상실씨는 2주택 중과세를 피하기 위해서는 잠원동 재건축아파트가 준공되기 전 광장동 아파트를 매도해야 한다고 얘기하는데, 어느 쪽이 맞는 것일까?
2007년부터 2주택 처분 시에는 양도세가 중과세되지만, 새로운 주택을 취득한 지 1년 이내에 기존 1주택을 매도할 경우의 1세대 1주택 비과세 혜택은 기존대로 유지된다. 장씨도 잠원동 재건축아파트가 준공되면 새로운 주택을 취득한 것이므로 준공된 지 1년 이내에 광장동 아파트를 처분할 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있을 것이라고 생각하고 있다. 하지만 이는 가장 많이 오해하는 사안 중 하나.
기존 아파트를 보유하다 재건축이 진행되는 경우 준공될 때 새롭게 취득한 것이 아니라 기존 아파트 매수 시를 취득일로 보는 것이다. 즉 장씨도 이미 예전부터 2주택을 보유하여 왔으므로 잠원동 아파트가 재건축되었다 해서 새로운 주택을 취득한 것이 아니다. 따라서 먼저 양도하는 광장동 아파트는 2주택으로 양도세가 중과된다.
그렇다면, 양도세를 줄일 수 있는 방법은 없을까? 2주택 중과를 피하기 위해서는 배우자 의견과 같이, 잠원동 재건축아파트 준공 전 광장동 아파트를 매도하면 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 물론 재건축입주권도 주택으로 간주된다. 다만, 2006년 1월1일 이후에 관리처분계획이 인가된 경우에만 해당하므로, 장씨의 경우처럼 2004년도에 재건축이 시작되었다면 준공될 때까지는 잠원동 재건축아파트 입주권은 주택으로 보지 않는 것이다. 따라서 장씨는 잠원동 재건축아파트가 준공되는 2007년 3월까지 광장동 아파트를 처분했다면, 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.
주말용 전원주택, 취득해볼까?
서울에 사는 고만수(가명)씨는 강원도 홍천에 주말용 전원주택 한 채를 매입하려고 고민 중이다. 하지만 전원주택을 취득하면 서울에 있는 아파트를 포함하여 1가구 2주택이 되는 것이 걱정이다. 전원주택으로 인하여 서울 아파트 처분 시 양도세가 2주택으로 중과되는 것을 염려하여 전원주택 매입을 주저하고 있는 상황이다. 세금 걱정 없이 전원주택을 취득할 수 있는 방법은 없을까?
2003년 8월부터 2008년 말까지 일정 요건의 농어촌주택을 추가로 취득할 경우에는, 기존 1주택을 매각하더라도 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 특혜를 주고 있다. 즉 사례에서 고씨의 경우, 전원주택을 취득하더라도 서울 소재 아파트 양도 시에 전원주택과 상관없이 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
그럼, 농어촌주택은 무엇일까? 첫째, 수도권 및 광역시 이외에 소재한 읍, 면 지역 중 도시 지역, 토지거래허가구역이나 투기 지역으로 지정되지 않은 곳에 소재하여야 한다. 둘째, 대지가 660㎡이내이고 주택 연면적이 148.5㎡ 이내이어야 한다. 마지막으로 취득 시 주택 및 부수토지가액이 기준시가로 7000만원 이하이고, 일반주택 매도 시 기준시가가 1억원 이하인 주택으로 규정되어 있었다.
도시 자금의 농어촌 유입을 촉진시키려는 취지로 시행된 농어촌주택 취득에 따른 양도세 특혜가 2008년부터는 세법 개정으로 더 활성화될 것으로 예상된다. 왜냐하면 올해부터는 농어촌주택을 취득할 당시의 기준시가가 7000만원이 아닌 1억5000만원 이하이기만 하면 가능하고, 일반주택 매도 시 농어촌주택의 가액기준은 아예 없어졌기 때문이다. 이러한 혜택은 농어촌주택으로 주거를 꼭 이전해야만 적용받을 수 있는 것이 아니기 때문에 농어촌주택을 주말용 전원주택으로 취득하더라도 양도세 특혜를 적용받을 수 있다.
여기서 주의할 점 한 가지. 고씨가 서울 소재 아파트와 전원주택 중 아파트를 먼저 팔면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 전원주택을 먼저 매각할 경우에는 2주택 중 1채를 처분했기 때문에 양도세가 과세된다는 점. 다만 농어촌주택을 먼저 팔더라도 수도권이나 광역시 이외의 지방 소재 주택 중 기준시가가 3억원 이하인 경우에는 2주택 중과 대상에서 제외되기 때문에 세 부담이 크지는 않다.
/ 이코노미플러스
황재규 신한은행 PB그룹 세무사
