해약금의 효력은?
1. 계약금의 포기
계약금의 교부자는 계약금을 포기함으로써 매매계약을 해제할 수 있다. 즉, 계약에 있어서 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 각각 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항). 계약금의 포기라 함은 계약금의 반환청구권을 포기한다는 뜻이다. 해제권을 행사하면 당연히 계약금포기의 효력이 생기며 포기의 의사표시를 따로 할 필요는 없다.
2. 배액을 상환하여
계약금의 수령자는 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. 즉, 먼저 받은 계약금에다가 그것과 같은 액수의 금전 또는 물건을 보탠 것을 반환하고 해제할 수 있다. 민법은 '배액을 상환하여'라고 규정하므로 단순히 해제의 의사표시만으로는 해제하지 못하며 그밖에 반드시 배액을 제공하여야 한다. 제공만 하면 되고 상대방이 이를 수령하지 않는다고 해서 공탁까지 할 필요는 없다. 또한, 반드시 배액을 제공하여야 하므로 배액이 되지 않는 일부만을 제공하여서는 계약을 해제하지 못한다.
3. 계약을 해제할 수 있는 기간
해제할 수 있는 기간은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지이다. 이행에 착수한다는 것은 이행의 준비가 아니라 이행행위 자체를 착수하는 것이다. 즉, 중도금의 제공 등 채무의 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 말한다.
예컨대, 잔대금을 준비하고 소유권이전등기절차를 밟기 위하여 등기소에 동행할 것을 촉구하거나 또는 잔대금을 지급할 준비를 하고서 건물의 명도를 요구하는 것 등을 예로 들 수 있다.
그리고 해약금에 의한 계약의 해제는 계약금을 받은 상대방 당사자가 이행의 착수를 하지 않고 있는 경우에는 계약금을 준 당사자가 이행에 착수하고 있더라도 할 수 있는가? 자기 스스로 행한 행위에 의하여 생긴 상대방의 신뢰를 배반하는 행위는 금반언 내지 신의칙에 반하기 때문에 해제를 할 수 없다고 보아야 한다.
4. 해약금에 의한 계약해제의 효과
해약금에 의한 계약해제의 효과는 보통의 해제와는 좀 다르다. 즉, 계약관계를 소급적으로 소멸하게 하는 점에서는 보통의 해제와 같으나, 당사자 일방의 이행이 있기 전에 한해서 해제할 수 있으므로 원상회복의무와 손해배상청구권은 발생하지 않는다.
왜냐하면 해약금에 의한 계약의 해제는 해약금계약이라는 특약에 의한 것이고 채무불이행에 의한 해제가 아니기 때문이다(민법 제565조 제2항). 그리고 비록 계약금이 교부되어 있더라도 상대방이 계약을 이행하지 않는 경우에 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있음은 물론이다. 이 때에는 보류한 해제권의 행사로 계약이 해제되는 것이 아니므로 다른 특약이 없는 한 손해배상 및 계약금 반환 등의 원상회복도 청구할 수 있게 된다.
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