지목변경, 제대로 알면 재테크 OK
지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이다. 지적법에서는 지목을 ‘논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(장), 학교용지(학), 주차장(차), 주유소용지(주), 창고용지(창), 도로(도), 철도용지(철), 제방(제), 하천(천), 묘지(묘), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분하고 있다. 괄호 안에 기재된 것은 약자이고, 등기부등본, 토지대장, 지적도 및 임야도 등 에는 이와 같은 약자로 표시되어 있으므로 무엇을 의미하는지 알아둘 필요가 있다.
지목이 중요한 이유는 지목에 따라서 건축물을 지을 수 있는지 여부와 어떤 건축물을 지을 수 있는지가 달라지기 때문인데 이것은 바로 당해 토지의 가치를 좌우하는 요소가 된다.
예를 들어 지목이 임야·전·답 등으로 되어 있는 경우에는 당해 토지에 곧바로 건축물을 지을 수 없고, 대지나 공장용지, 주유소용지 등으로 지적공부상의 지목을 바꾸어야 건축물을 지을 수 있게 된다.
지목을 변경하고자 할 때에는 ①농지전용(산지전용) 허가 ②형질변경(토목공사나 부지조성) ③건축물 건축 ④지목 변경의 순서로 절차를 밟아야 한다.
우선 지목이 임야인 경우에는 산지전용 허가를, 지목이 전이나 답인 경우에는 농지전용 허가를 받아야 한다.
산지전용허가를 받기 위해서는 사업계획서, 산지내역서, 지형도, 임야도 등 농림부령이 정하는 서류를 구비하여 산림청장에게 신청서를 제출해야 하고 농지전용허가를 받기 위해서는 해당 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 농지전용허가신청서를 제출한 후 위원회의 확인을 거쳐 농림부 장관의 허가를 받아야 한다.
신청서를 제출할 때는사업계획서·소유권 내지 사용권에 관한 입증자료·지적도등본·지형도 등을 구비하여야 하고, 관할청은 허가를 하는 경우 농지전용허가대장에 이를 기재하고 허가증을 신청인에게 교부한다.
단, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하게 된다.
농지전용이나 산지전용 허가를 받은 후에는 형질변경을 하여야 한다. 형질변경이란 흙을 깎아내는 절토·흙을 쌓거나 메워 넣는 성토·땅을 고르게 다듬는 정지 등의 방법으로 토지의 형상(모습)을 바꾸는 행위를 말한다.
예를 들어서 경사진 임야를 건축이 가능한 평지로 만든 다거나, 구덩이나 수로가 있는 전답을 흙으로 메워서 건축이 가능한 평지로 만드는 것과 같이 부지조성공사를 하는 것이 형질변경이다.
형질변경을 하고 난 다음에는 그 토지가 속한 각 용도지역에 따라 허용되는 건폐율·용적율·건축 가능한 건축물을 확인한 다음 그에 맞는 건축물을 짓게 되는 것이다.
마지막으로 관할 행정청에 지목변경을 신청하여야 한다.
신청을 받은 행정청은 현지에 담당공무원을 보내 이용 현황이나, 관계법령에 적합한지 여부 등을 조사한 후, 지목변경을 허가하는 경우에는 토지이동정리결의서를 작성하고, 대장과 도면을 정리하게 된다.
지목변경으로 인해 등기부등본의 지목 기재를 변경하고자 하는 경우에는 토지대장등본 또는 임야대장등본을 첨부하여 등기촉탁서를 작성·제출하면 된다.
토지의 경우 최종적으로 지목이 변경되기 전에 형질변경을 하는 것만으로도 해당 토지의 가격이 상승하기도 할 정도로 부동산의 가치에 큰 영향을 미친다. 따라서 지목 변경에 대해 제대로 알고, 제대로 이용하면 훌륭한 재테크의 수단이 될 수 있을 것이다.
●조명선 법무법인 장백 변호사
조명선 변호사는 이화여대를 졸업하고 사법 시험에 합격한 후 현재 법무법인 장백의 변호사로 활동중이다. 특히 다양한 부동산 관련 소송을 진행하면서, 국내에서 몇 안되는 부동산 전문 변호사로 꼽히고 있다.
조명선 변호사는 이화여대를 졸업하고 사법 시험에 합격한 후 현재 법무법인 장백의 변호사로 활동중이다. 특히 다양한 부동산 관련 소송을 진행하면서, 국내에서 몇 안되는 부동산 전문 변호사로 꼽히고 있다.
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