왜냐하면 주택은 상가나 사무실과 달리 전세보증금에 대한 간주임대료는 계산하지 않기 때문입니다. 간주임대료란, 보증금을 받고 전세를 놓는 경우 보증금의 3.6% 만큼 임대료를 받은 것으로 간주하는 제도를 말합니다. 예컨대 보증금 10억원에 상가를 전세 놓으면 연 3600만원(10억원×3.6%)의 임대료 수입이 있는 것으로 간주합니다. 그러나 주택은 월세를 받는 경우에만 과세됩니다. 따라서 위 상담사례에서도 계속 전세를 놓는다면 세금을 내지 않아도 됩니다. 만일 위 사례에서 월세 100만원 조건으로 임대를 한다면, 연 1200만원(100만원×12개월)의 임대료 수입이 발생하게 됩니다. 여기에서 필요경비를 공제한 금액이 임대소득금액이 되는 것이지요. 필요 경비가 500만원이라고 가정하면 700만원(1200만-500만원)의 소득금액이 산정되는데 이 금액은 다른 종합소득(사업소득, 근로소득 등)과 합하여 익년 5월에 종합소득세 신고를 해야 합니다. 만일 1주택만 보유하고 있다면 그 주택을 월세로 임대하더라도 과세되지 않습니다. 예컨대 서울의 주택 보유자가 지방으로 근무지를 옮기게 되어, 지방에서 임차주택에 거주하고 서울의 주택은 월세를 주더라도 세금이 부과되지 않는다는 뜻입니다. 그러나 1주택자라도 고가주택을 월세로 임대하는 경우에는 세금이 부과된다는 점에 유의해야 합니다. 고가주택이란 임대소득세과세기간 종료일(12월 말일 또는 양도일)의 기준시가가 6억원을 초과하는 주택을 말합니다. 양도소득세가 부과되는 고가주택은 양도당시의 실제양도가액이 6억원을 초과하는 주택인데 비해 임대의 경우엔 약간 다른 셈입니다.
Q: 1가구 2주택자입니다. 현재 살고 있는 주택은 2년전 구입했는데 종전 주택을 미처 처분하지 못해 2주택자가 됐습니다. 종전 주택은 전세를 주고 있었는데 이번 계약갱신시 월세로 전환할까 합니다. 그런데 금년부터 1가구 2주택자의 주택임대수입에도 소득세가 과세된다는데 사실인지요.
A: 그렇습니다. 작년까진 1가구 2주택자의 주택임대소득에 대해선 비과세했는데 금년부터 과세로 전환되었습니다. 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 강화와 더불어 임대소득에도 세금을 부과하게 된 것입니다. 단, 2주택자라도 전세보증금을 받고 임대하는 경우에는 종전과 같이 여전히 과세되지 않습니다. 3주택 이상이라도 마찬가지 입니다.
세무 이럴땐]주택자 임대소득, 월세면 과세 해당
