경매절차에서 부동산을 매수하여 대금을 납부하고
소유권이전등기까지 마쳤습니다.
그런데 건물명도 등을 청구하자 채무자인
전소유주가 근저당권자가 근저당권으로 담보되는
채권의 이행기가 도래되지 않았음에도 경매를 신청
하여 매각되었으므로 경매절차는 무효라고
주장하면서 건물명도 등을 거절하고 있습니다.
위의 주장대로 근저당권으로 담보되는 채권의
이행기가 도래되지 않았음에도 경매를 신청하였다
면 그 경매는 무효인지를 알아 봅니다.
-민법 제363조(저당권자의 경매청구권, 경매인)제1항-
저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의
경매를 청구할 수 있다.
라고 규정하여
저당권자의 경매청구권을 인정하고 있습니다.
-대법원 1968.4.14자 68마301결정-
그런데 채권자가 저당권으로 담보되는 채권의 변제기
가 도래하기 전에도 저당권실행을 위한 경매신청을
할 수 있는지에 관하여 위 판례를 보면
전에 채무자에게 채무의 이행을 청구할 수 없는 것이
므로 저당권자는 피담보채권의 변제기 도래 전에 저당
권실행을 위한 경매신청을 할 수 없다.
라고 하였습니다.
위 사안에서는 근저당권자가 근저당권으로 담보되는
채권의 이행기가 도래되지 않았음에도 경매를 신청
하여 매각된 경우 그 경매절차가 무효인지가 문제됩니다.
-대법원 2002.1.25선고 2000다26388판결-
위 판례를 보면
담보권자가 피담보채권의 이행기의 도래 전에 담보권을
실행하여 경매절차가 개시되었다 하더라도 그 경매신청
이나 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 경매절차의
진행을 저지하여야 하며
이러한 조치를 취하지 아니하여 경매절차가 진행되고
경락허가결정에 따라 경락대금이 납부되었다면
이로써 경락인은 유효하게 경락부동산의 소유권을 취득
하고 신청채권자의 담보권은 소멸하며
이러한 이치는 그 경매신청이 전세권에 기한 것이라거나
이중경매신청에 해당하는 것이라고 하여 달라지는 것은
아니라 할 것이다. 라고 하였습니다.
따라서 위 사안의 경우
채무자이자 전소유주의 주장대로 근저당권으로 담보되는
채권의 이행기가 도래되지 않았음에도 근저당권자가
경매를 신청하여 매각되었다고 하더라도 경매개시결정에
대한 이의신청등으로 경매절차의 진행을 저지하지 않아
채
경매절차가 계속 진행되어 경락인이 소유권을 취득한 이상
유효하게 부동산의 소유권을 취득하였다고 할 것이므로
전소유주는 건물명도 등의 청구에 응하여야 할 것입니다.
권자는 특단의 사정이 없는 한 변제기가 도래하기
