아는 만큼 보이는 부동산 ① 부동산 재테크 필수 용어
올해부터 종부세가 시행된다. 정부는 땅투기를 막고 부동산 가격 안정을 위해 지난해 8·31 부동산 정책을 발표하며 투기과열지구를 정하고 다주택자들의 세 부담도 대폭 늘렸다. 그럼에도 전국 부동산 값은 크게 변화가 없다.
최근에는 강남 지역 아파트 값이 소폭 상승했다는 소식도 전해져 오고 판교지구 아파트는 여전히 투자자들의 관심 대상이다. 행정도시 이전 계획과 맞물려 충청권 땅을 주시하는 이들도 많다. 재테크의 목적이 아니어도 큰 경제 변화기를 맞을 때마다 부동산 가격의 폭등을 따라잡을 수 있었던 투자 방법은 아직까지 없었다.
부동산은 재테크에 관심 있는 이들이 올라야 할 하나의 고지로 여겨진다. 종자돈 불려 목돈 마련되면 부동산 투자하겠다는 이들이 대다수다. 그러나 돈 주고 땅이나 주택 구입 하는 것이 부동산 투자의 전부인 줄만 알았던 이들이 막상 현장에 가보면 갖가지 절차와 까다로운 법 해석으로 골머리를 앓는다. 중개인 말만 믿고 덜컥 샀다가 되팔지도 못하고 낭패 보는 이도 의외로 많다. 단순한 수익 올리기가 아닌 목돈 거는 투자인 만큼 다른 때보다 더 신중해야 하는 것이 바로 부동산이다.
토지이용계획확인서
사람으로 치면 호적등본이나 주민등록등본과 같은 것이 바로 토지이용계획확인서다. 부동산 투자를 처음 시작하는 사람들이 흔히 중개인 말만 듣고 계약을 하는데 반드시 계약 전에 토지이용계획확인서를 살펴봐야 한다. 토지이용계획확인서는 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역 등 용도에 따른 기본적인 땅의 분류가 나온다.
용도지역
토지이용계획확인서를 볼 때 가장 눈여겨봐야 하는 부분이 용도지역이다. 용도지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 나뉘고 그 밑으로 9가지 항목이 세분화되어 있다. 이 분류에 따라 땅의 용도와 가치가 결정된다. 건폐율과 용적률, 그리고 건축 가능한 시설물도 여기에서 알 수 있다. 용도지역은 정부가 20년 단위로 국토의 균형발전을 위해 결정고시하고 5년 단위로 재설정한다. 용도지역은 도시지역, 관리지역 등 크게 4가지로 나뉜다.
도시지역
도시지역은 말 그대로 인구와 산업이 밀집해 도시화가 되었거나 도시화 가능성의 움직임이 예상되는 지역을 말한다. 체계적인 정비와 개발, 관리가 필요하다. 도시지역 안에서도 세부적인 지역 구분을 하고 있다. 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등이 그것이다. 이 중 녹지지역은 도시의 자연환경을 보전하고 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 목적으로 지정된 지역을 말한다. 자연히 투자 가치는 주거지역이나 상업지역에 비해 떨어진다.
관리지역
인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하는 지역들을 말한다. 자연환경이나 산림, 농림지역, 자연환경보전지역 중 관리가 필요한 지역들이라고 보면 된다. 관리지역 역시 관리의 내용에 따라 세부 지역을 나눈다. 그중 보전관리지역은 자연환경, 산림, 수질, 녹지공간 및 생태계 등의 보호를 위해 훼손을 최대한 막고 개발을 억제해야 하는 지역들이지만 주변에 도심이 있거나 개발지역이 있어 관리의 어려움이 많아 별도 규정이 필요한 지역이다.
농림지역과 자연환경보전지역
농림지역은 도시지역에 속하지 않는 농림업의 진흥과 산림 보전을 위해 지정해 놓은 지역 구분이다. 농림지역은 농지와 임야로 최근 주택 매매의 어려움이 따르면서 투자자들의 관심을 끌고 있다. 자연환경보전지역은 생태계는 물론 수자원, 상수원, 문화재 등의 보호와 육성을 꾀하기 위해 시설물 등의 개발을 제한하는 지역이다.
한계농지
농지로서의 가치가 현저히 떨어진다는 말이다. 경사도가 15도 이상이거나 집단화된 농지 면적이 20,000㎡(6,049평) 미만이라 영농단지를 조성하기에 조건이 미흡한 땅들이다. 토양의 오염이 심각한 농지도 한계농지로 분류된다. 농지로서의 생명이 끝났기 때문에 언젠가는 농업이 아닌 다른 용도로 전환할 시기가 오게 되므로 개발 여지가 충분하다.
생산관리지역이란 것도 있다. 생산과 관련된 1차 산업인 농업이나 임업, 어업 생산관리의 필요성이 있는 곳들이다. 이러한 지역들은 용도지역상 농림지역으로 구분해 놓았지만 이것만으로는 특별 관리를 할 여건이 충분치 않아 생산관리지역으로 구분해 특별 관리를 하게 된다. 계획관리지역은 도시지역과 관련이 깊다. 도시지역으로 편입될 가능성이 큰 지역 중 자연환경을 고려해가며 제한적인 개발과 체계적 관리가 필요한 곳들이다.
수용예정지
수용예정지 여부를 두고 지역민들이 해당 개발주체와 난투극을 벌이는 사건 등을 종종 접하곤 한다. 수용예정지란 개발계획이 세워진 지역 중 개발 해당 지역에 바로 속해 개발 주체가 강제로 사들이는 땅을 말한다. 수용되면 자신의 의사와 관계없이 땅을 팔아야 한다. 대개 공시지가보다 조금 더 주거나 2배 수준이고 현금이 아닌 토지나 상가 등 현물을 주는 경우도 있다. 개발지역 투자시에는 수용 예정지가 아닌 수용 예정지 인근 지역의 땅을 사야 한다. 수용되는 땅 인근 지역에는 주거용지나 상가 지역이 자연스럽게 형성되면서 땅의 가치가 높아진다.
TIP! 투자할 때 용도지역 꼭 살펴라
투자자들은 이런 용도구분만 파악하여도 토지를 고르기가 한결 수월해진다. 즉, 해당 지역이 보전지역 중 생산관리지역으로 지정되어 있다면 상업용도는 물론이고 실거주용 주택의 건축물 개발조차 어렵다는 결론이 나온다. 당연히 투자가치는 떨어진다.
향후 토지 개발에 대한 전망도 가능하다. 현재는 보전관리지역이 아니지만 언론이나 지역주민들의 정보에 의해 보호해야 할 야생동물이 서식하는 것을 확인했다면 이 지역은 보전관리지역으로 분류될 가능성이 높다. 마찬가지로 보전관리지역에 속하는 땅 중 일부에 주택이나 식당, 무허가 공장들이 즐비해 현실적으로 보존가치가 떨어질 것이 예상된다면 계획관리지역으로 바뀔 수도 있게 된다. 계획관리지역에 편입되면 앞으로 개발 가치는 달라진다.
그러나 토지이용계획확인서에 이러한 지역 항목이 표시되지 않는 곳들도 더러 있다. 이럴 때는 대체적으로 규정이 엄격한 쪽의 제재를 받게 된다. 즉, 용도지역에 대한 내용이 불명확하면 토지의 건축물 용도와 규모, 건폐율, 용적률을 제한하는 ‘자연환경보전지역’의 규정을 적용하는 식이다.
한편 도시지역이나 관리지역에 속하기는 하는데 주거지역이나 상업지역 등의 세부용도가 표시되지 않는 예도 있다. 이때도 도시지역 내에서는 보전녹지지역에 대한 규정을 적용하도록 하고 있다.
마찬가지로 관리지역인데 계획관리지역인지, 생산관리지역인지를 구분하는 내용이 없으면 규정이 까다로운 보전관리지역에 관한 사항을 적용하도록 하고 있다. 용도표시가 명확하지 않다고 해서 임의대로 개발을 할 수 있는 것이 아니기 때문에 해당 관청에 문의를 하는 수고가 필요하다.
토지대장
토지의 성질을 일목요연하게 보여주는 서류다. 토지의 주소, 지번, 지목, 면적, 소유주가 표기된다. 하단에는 토지의 등급과 개별공시지가가 나온다. 토지에 건물이 있다면 건축물대장도 함께 확인해야 한다. 건물의 층수, 건폐율, 용적률, 건물 높이, 소유주 등이 표기된 서류다.
지적도
해당 지역의 땅 모양과 도로와의 연접관계를 확인할 수 있는 서류가 지적도다. 자신이 사려고 하는 땅의 모양은 물론 주변의 땅도 함께 표시되어 있기 때문에 주변 땅과의 인접관계도 확인 가능하다. 무엇보다 지적도에서 유심히 봐야 하는 것은 도로와의 관계다. 도로가 없으면 토지를 활용하기 어려워 투자 가치가 없다.
맹지
지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 ‘눈먼 땅’이란 뜻이다. 다른 소유주의 땅이 둘러싸고 있어 자루형 대지라고도 하는데 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없으나 실제로 사람은 다닐 수 있고 차량통행이 불가능한 경우가 많다.
그러나 원칙적으로 도로에 2m 이상 접하지 않은 토지에는 건축이 불가능하므로 개발 여부가 불투명하고 개발하려면 도로를 직접 내야 하는 부담이 있다. 건축법에 말하는 도로는 폭 4m 이상이다. 시골에 땅을 보러 다닐 때 사람 다니는 길이라고 해도 폭이 4m가 되지 않는 길이면 맹지 여부를 의심하고 지적도를 확인한다.
등기부등본
부동산 관련 서류 중 가장 흔히 접하는 것이 등기부등본이다. 등기부등본은 부동산의 소유권 상황을 보여주는 서류다. 토지에 대한 것이 있고 건물에 대한 것이 있는데 누구나 주택에서 살고 있기 때문에 등기부등본 한번쯤은 떼어서 본 경험이 있다.
등기부 등본에는 소유자의 주소 및 소유의 변경 과정이 자세히 나와 있고 건물에 대한 건물 내역이나 부속 건물 등이 표시되어 있다. 부동산 매매할 때 꼭 살펴봐야 하는 서류다.
공시지가
건설교통부에서 관리하며 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 따라 산정되는 것으로 공시되는 땅값이다. 전국 2,700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지공시지가를 산정하고 이는 토지보상금과 개별공시지가 산정 자료로 이용한다. 각종 국세와 지방세를 부담할 때 개별공시지가를 과세표준으로 삼기도 한다. 개별공시지가는 공시지가를 기준으로 한 개별 토지의 단위면적당 가격이다.
기준시가
땅에 매기는 표준 값이 공시지가라고 한다면 건물에 책정되는 값은 기준시가가 된다. 기준시가는 건물의 면적에 건물신축가격 기준액에 구조지수나 용도지수 등을 적용한 ‘제곱미터 당 금액’을 곱하여 계산한다.
TIP! 부동산 관련 서류 안방에서 받아보자
토지 및 건물과 관련한 서류를 굳이 해당 시·군·구청까지 가서 발급받지 않아도 된다. 팩스민원서비스를 통해 다른 지역에서도 받아볼 수 있고 요즘엔 굳이 관공서에 가지 않고 대한민국전자정부홈페이지(www.egov.go.kr)를 통해서도 발급이 가능하다. 여기서는 토지이용계획확인서는 물론 토지대장, 건축물대장, 지적도, 개별공시지가확인서 등의 열람이나 발급을 모두 할 수 있다. 등기부등본은 지방법원등기소를 직접 방문하거나 대법원인터넷등기소 (registry.scourt.go.kr)를 통해 열람하고 발급받을 수 있다. 지하철역이나 관공서 등 전국 1,024개 지점에도 무인민원발급기가 설치되어 있다.
