수급인이 공사대금확보 위해 신축건물에 유치권 행사 가능한지

수급인이 공사대금확보 위해 신축건물에 유치권 행사 가능한지

문)━━━━━━━━━━━━━ 甲은 乙로부터 건물신축공사를 도급 받았는데, 甲이 乙의 토지 상에 乙명의로 건축허 가를 받아 甲의 노력과 재료를 들여 공사를 완성한 후 乙명의로 사용검사를 받은 후 乙에게 인도하기로 하였습니다. 그런데 乙은 甲이 공사를 완성하여 사용검사를 필하 여 乙명의로 소유권보존등기까지 마쳤음에도 불구하고 공사대금의 잔금을 지급하지 않 았으므로, 甲은 위 신축건물의 열쇠를 乙에게 인도를 거부하였습니다. 그러자 乙은 甲 에게 위 건물의 명도청구의 소송을 제기하였습니다. 이 경우 甲이 위 공사대금의 잔금 을 교부받을 때까지 위 건물의 명도를 거부할 수는 없는지요? 답)━━━━━━━━━━━━━ 건물도급계약관계에 있어서 건물의 소유권귀속관계에 관한 판례를 보면, "일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득 하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성 하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여 질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다."라고 하였습니다 (대법원 1997. 5. 30. 선고 97다8601 판결, 1992. 8. 18. 선고 91다25505 판결). 그러므로 위 사안의 경우에도 신축된 건물의 소유권은 도급인 乙에게 귀속시키기로 합의한 것으로 볼 수 있을 듯합니다. 그런데 수급인 甲이 공사대금의 잔금을 교부받을 때까지 위 건물의 인도를 거부할 수 있을 것인지에 관하여 살펴보면, 민법 제320조(유치권의 내용) 제1항에 의하면 "타 인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치(留置)할 권리가 있다."라고 규정하고 있으며, 민법 제321조(유치권의 불가분성)에서는 "유치권 자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있 다."라고 규정하고 있습니다. 그리고 판례를 보면, "주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있 고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제 받 을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유 를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다."라 고 하였습니다(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 95다16219 판결). 따라서 위 사안에서 甲은 공사대금잔금을 지급 받을 때까지 위 건물의 인도를 거부 할 수 있을 것으로 보입니다. 참고로 건물도급계약에 있어서 그 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 약정한 경우가 아니고, 수급인이 자기의 노력과 재료로 건물을 완성하여 수급인이 원시적으 로 그 건물의 소유권을 취득하는 경우에 관하여 판례는 "유치권은 타물권인 점에 비추 어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로, 수급인은 공사대금을 지급 받을 때까지 이에 대하여 유 치권을 가질 수 없다."라고 하였습니다(대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결).