부동산 투자의 기본원칙
1. 토지와 건물등기부 각각 발급해 소유자 동일한지
2. 멀쩡한 건물이라도 20년 넘었으면 안전진단해야
부동산 서류를 꼼꼼히 챙기는 것은 부동산 투자의 제1원칙이다.
서류를 통해 단순한 부동산 파악 뿐만 아니라 부동산의 가치를 찾아낼 수도 있기 때문이다.
부동산의 6대 공적장부로는
‘등기부등본, 건축물대장, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 토지이용계획확인서, 공시지가확인서’
등이 있다.
등기부등본은
부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라는 장부를
만들어 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 한 것이 부동산등기제도다.
토지와 건물등기부로 구별되어 있는데 각각 발급받아 가장 먼저 소유자가 동일한지 확인한다.
소유자의 인적사항, 공유 지분 여부, 소유권 변동의 원인과 이전 시점, 압류ㆍ가압ㆍ가처분ㆍ가등기 사항,
지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ저당권 여부 등을 점검한다.
건축물관리대장은
건축물의 신축, 증축, 용도변경, 멸실 등 기타 변동사항을 정리해 놓은 공적장부로서
명칭, 구조, 용도, 각 층별 면적, 용적률, 사용승인일자, 주차장 등을 확인할 수 있다.
외관상 멀쩡해 보이는 건물이라도 준공한지 20년이 넘었다면 안전진단 후에 투자를 결정하는 게 바람직하다.
이 장부를 볼 때는 등기부등본과 일치여부를 먼저 확인한다.
토지(임야)대장 은
토지의 소유자와 토지의 표시에 관한 사항을 등록한 공적서류다.
주로 땅의 면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사, 토지등급 등을 알 수 있는 서류다.
가장 중요한 것이 토지표시 항목 등 토지의 구조를 보는 공적서류이다.
즉 토지대장을 통해서 정확한 토지의 면적과 소유자의 인적사항을 확인할 수 있다.
지적(임야)도 는
지적법에 의해 땅의 경계선 등 사실관계를 공시하는 공적서류를 말한다.
우리나라 약 3,000만필지에는 각각의 지적도를 가지고 있다.
이때 지목이 임야인 경우에는 ‘임야도’라 부른다.
지적도에는 기본적으로 지번, 축척, 경계선 등이 표기된다.
토지이용계획확인서 는
해당 토지의 공법상 제한에 따라 현재 활용도를 지정한 서류로써 부동산의 현재가치를 나타내는 중요한
서류이다.
부동산을 구입하거나 건축할 때 반드시 사전에 이에 관한 사항을 확인해야 한다.
내용에는 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지에 대한 허용 및 제한사항을 알 수가 있다.
개별공시지가확인서 는
대상 토지의 가격기준연도의 ㎡당 가격이 기재된 서류로서 토지거래 시 땅값의 기준이 된다.
시가의 통상 70∼80% 수준이나 지역이나 종목에 따라 시세에 근접하거나 들쭉날쭉해 변동이 심하다.
공시지가를 100% 신뢰하는 것은 금물이다.
