부동산 매매계약에서 잔대금 미지급시 자동해제된다는 특약의 효력

부동산 매매계약에서 잔대금 미지급시 자동해제된다는 특약의 효력

문)━━━━━━━━━━━━━ 저는 1년 전 甲소유 부동산을 1억원에 매수하는 매매계약을 체결하면서 계약금 1,000 만원과 중도금 4,000만원까지 모두 지급하였습니다. 그러나 저의 사정이 여의치 못하 여 잔금지급 약정일로부터 1주일이 경과한 후에야 잔금을 제공하였더니, 매매계약체 결 후 부동산 가격의 폭등을 기화로 甲은 계약서상 '잔금지급기일에 잔금을 지급치 아 니하면 자동적으로 계약이 해제된다.'는 약정이 있으므로 이미 계약은 해제되었다고 주장하면서 잔금수령을 거부하고 있습니다. 저는 위 부동산을 꼭 취득하고 싶은데 방 법이 없는지요? 답)━━━━━━━━━━━━━ 관련 판례를 보면 "부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사 정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하 여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약 정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동 해제 된 것으로 볼 수 없다."라고 한 바 있으나(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판 결), "매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기 를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시 에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사 정이 있다면, 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약 은 자동적으로 실효 된다."라고 하고 있습니다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다55467 판 결). 이 경우 매도인의 '이행제공'이란 매도인이 소유권이전등기에 소요되는 서류 즉, 등 기권리증, 위임장, 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청에 필요한 모든 구비서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등의 이행제공을 말합니다. 따라서 甲이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 귀하에게 이러한 사실을 알리 는 등의 방법으로 이행의 제공을 하지 않았고 위 판례와 같은 특별한 사정이 없다면, 귀하와 甲의 매매계약은 자동해제 되지 않고 아직 유효한 상태이므로, 甲이 잔금수령 을 거부한다면 잔금을 법원에 변제공탁하고 甲을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제 기하면 될 것입니다.