권리금 내용도 계약서에 명시해야

우리 부동산 거래시장에는 ‘권리금’이라는 독특한 제도가 정착되어 있다. 이는 부동산 소유권 시장보다는 오히려 부동산임차권 시장, 특히 상가임대차 시장에서 더 활발히 이용하고 있다. 그런데, 이러한 권리금의 관행은 그것이 전혀 법적인 것이 아니라는 점을 유의하여야 할 필요가 있다. 민법은 물론이고 비교적 최근에 입법된 상가임대차보호법에도 권리금에 관한 규정은 없다. 따라서 소유권을 거래하든 임차권을 거래하든 권리금을 주고받기로 하였다면 그러한 내용을 계약서에 보다 자세히 기재해 놓을 필요가 있다. 법 규정이 존재하지 않으므로 사실상 계약서의 문언이 권리금의 적정 여부를 판단하는 거의 유일한 근거가 되기 때문이다. 권리금이이라는 동일한 용어로 지칭되고 있긴 하지만 우리 거래계에 존재하는 권리금은 위치권리, 영업권리, 시설권리, 허가권리의 4가지 형태로 분류해 볼 수 있다. 주의할 것은 권리금 자체가 법적 개념이 아니므로 이러한 분류도 임의적인 것이라는 사실이다. 따라서 아래와 같은 유형의 권리금 외에도 얼마든지 새로운 유형의 권리금이 있을 수 있는 것이다. 위치권리란 부동산이 위치한 지역적 특성 때문에 권리금이 붙는 경우를 말한다. 대단위 아파트 단지에 인접한 경우나 역세권 등 위치 자체에 대한 보상으로 권리금이 수수되는 경우가 대표적이다. 이러한 위치권리에 대한 권리금은 매도인이나 매수인 모두 알고 있는 사항에 대한 보상의 성격을 지니므로 법적인 문제가 발생할 여지가 적고, 실제로도 그렇다. 영업권리란 특정 장소에서의 영업이 통계적으로 일정한 정도 이상의 수입을 보장하여 줄 때 이를 보상받기 위하여 권리금이 붙는 경우를 말한다. 통상 매월 평균 수익금의 6개월 내지 1년분을 권리금으로 한다. 영업권리에 대한 권리금은 평균 수익금에 대한 정확한 자료를 기초로 하여야 하는데, 매도인이 높은 권리금을 받기 위해 매출을 부풀리는 경우가 많아 분쟁의 소지가 크다. 이러한 권리금을 주고받는 경우에는 권리금 산정의 기초가 되는 사실들을 계약서에 기재하거나 혹은 그에 관한 자료를 미리 확보해 놓는 것이 중요하다. 시설권리란 특정한 영업을 위하여 매도인이 설치하여 놓은 시설 등을 부동산과 함께 인수받는 경우 인수받는 시설 등의 대가로 권리금이 수수되는 경우를 말한다. 우리 민법은 임대차가 종료될 당시 임대목적물인 건물에 설치되어 있던 물건에 관하여 유익비 청구 등을 인정하고 있지만, 그러한 유익비 청구는 대부분 실효적이지 못 하기 때문에 이러한 시설권리금을 주고받게 되는 것이다. 이러한 권리금은 법적으로는 부동산에 대한 계약과는 별개의 동산에 관한 매매계약으로 취급될 여지가 크다. 계약 체결 당시 계약서에 이 부분에 관하여 동산매매계약에 준한 내용을 기재해 놓아야 할 것이다. 허가권리란 매도인이 부동산과 더불어 특정영업에 대하여 행정관청으로부터 받은 허가 등을 이전하여 주는 경우 그에 대한 대가로서 매수인이 권리금을 지급하는 경우이다. 프랜차이즈 사업 등에 있어 매도인과 프랜차이즈 본사와의 계약에 의한 일정지역 내의 독점권 등을 이전하여 주는 경우도 같다. 이러한 경우에는 있어서는 허가명의 등을 변경하는 것이 가능한 것인가가 중요한 문제이다. 따라서 명의변경절차를 누구의 책임에 의하여 이행할 것인가가 중요한 문제이므로 이에 대한 내용은 미리 계약서에 기재해 놓아야 할 것이다. 또한 허가기간 등이 어느 정도까지 보장되는 것인지도 중요한 문제이므로 계약서에 기재할 필요성이 크다. 통상 권리금은 위와 같은 속성 모두를 포함하고 있는 경우가 많은데, 그와 같은 경우에는 될 수 있는 한 권리금의 성질을 위와 같이 분류하여 그 각각의 내용을 미리 계약서에 기재해 놓는 것이 좋을 것이다. 요컨대, 권리금을 지급한 만큼 보호를 받고자 하는 측에서 귀찮더라도 이를 꼼꼼히 챙겨야 한다는 것이다.   법무법인 TLBS 김형률 변호사 고려대 법학과를 졸업하고 동 대학에서 민사소송법을 전공으로 석사과정을 마쳤다. 현재 같은 전공으로 박사과정을 밟고 있다. 법무법인 TLBS에서 부동산 및 기업도산 담당 변호사로 재직하고 있으며 고려대 강사로 활동중이다.