공사대금채권에 기한 건물유치권자의 경락인에 대한 대항력

공사대금채권에 기한 건물유치권자의 경락인에 대한 대항력

문)━━━━━━━━━━━━━ 甲은 乙로부터 건물의 신축공사를 도급 받아 공사를 완성하여 사용검사를 필하고 乙명 의로 소유권보존등기까지 마치도록 해주었으나, 乙이 공사대금의 잔금의 지급을 이행 하지 않으므로 건물의 인도를 거부하고 있었습니다. 그런데 乙의 채권자가 위 건물을 그 대지와 함께 강제경매신청 하여 매각되었습니다. 이 경우 甲이 경매절차의 매수인 에게 위 공사대금의 잔금을 청구할 수는 없는지요? 답)━━━━━━━━━━━━━ 먼저 건축공사의 수급인이 공사대금채무의 불이행을 이유로 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례를 보면, "주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건 물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제 받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되 지 않는다."라고 하였습니다(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 95다16219 판결). 그런데 민사집행법 제91조 제5항에 의하면, "매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유 치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다."라고 규정하고 있으므로 위 사안에서 甲이 경매절차의 매수인에게 위 건물에 대한 유치권으로 담보하는 채권 즉, 공사대금의 잔금을 청구할 수 있는지 문제됩니다. 이와 관련된 판례를 보면, "공장신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장건물의 유치권 자가 공장건물의 소유회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약 을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편, 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장출입구 정면에 대형 컨테이 너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락 된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있 었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다."는 이유로, 유 치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례에서 "민사소송법 제728조 (현행 민사집행법 제268조)에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 민사 소송법 제608조 제3항(현행 민사집행법 제91조 제5항)은 경락인은 유치권자에게 그 유 치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다.'는 의미는 부동산상의 부담을 승계 한다는 취지로서 인적 채무까지 인수 한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제 를 청구할 수는 없다."라고 하였습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결). 따라서 위 사안에서도 甲으로서는 위 공사대금의 잔금이 지급될 때까지 위 건물의 인 도를 거절할 수는 있을 것이지만, 경매절차의 매수인을 상대로 위 공사대금의 잔금지 급을 청구할 수는 없을 것으로 보입니다.