부동산 정책중 아파트분양원가 문제가 거론되어지고
분양원가 공개를 요구하는 목소리가 커져간다
일반인들이 잘 모르는 분양원가 산정은 어떻게 되는지 알아보자
편의상 가상적인 면적으로 계획된 원가산정안으로
1. 사업시행사 기준으로 만들어진 계획이며
2. 원가 산정에 소요되는 경비 내역은 지역에 따라서 분담금등이
틀려질 수 있씀.
3. 사업자금의 대출(일명 P.F)에 따른 금융발생비용은 산출내역에 넣지 않았씀.
4. 편의상 토지매입비를 평당 계산하여 만들었으며, 평당 매입비는 1,000만원으로
계획하였씀.
5. 계획서는 일반적으로 참고할 수 있는 정도이며, 사업장소에 따라서 차이가 있을 수 있씀.
천정부지로 오르는 서울의 아파트 값을 잡을수 없는가?
무식한 내 생각은 아주 간단하게 아파트 가격을 안정시킬수 있다는것이다
무식한 내 생각이지만 말이다.
1. 용적율을 대폭 늘려준다 - 500% 이상
용적율에 따른 건축법의 완화가 필요
2. 분양가액은 토지매입의(토지매입신고액) 몇%이내로 하여 분양가액을 책정하게 한다.
단, 사업사의 소득을 보전하기 위해 사업소득세액을 인하해야 할 필요가 있다
3. 아파트 분양은 건물가액과 토지가액으로 나누어진다
공사비는 건물분으로 토지비와 사업비용은 토지분으로 분양가로 산정되어 진다.
4. 용적율을 늘려주면 도시기반시설이 부족하게 되는 현상이 나타나지만
이것은 분담금으로 그 해결 방법을 마련해야 한다.
5. 서울로의 과도한 인구 유입의 문제와 교통난등 해결되어야 할 많은 문제가 있겠지만
현재 서울 외곽지역이나 강북지역은 개발해야 할 곳이 많다
신규택지개발도 필요하겠지만 도시 정비차원에서라도 용적율 완화로 개발시켜야 되며
재개발지역의 세입자들도 용적율의 완화로 인한 보장을 조금 더 받을수 있다.
대도시의 인구집중화 현상은 어쩔수 없는 현상이고보면
인구집중화를 막으려 주택가격의 상승을 두고 볼 일이 아니쟎는가
공급을 늘리면서 도시를 정비하고, 아름다움을 살리고, 주택가격의 안정을 취하는것
이것이 주택정책 전문가들이 마련해야 할 과제며, 능력이다.
『 삶의 가치상승, 주택가격의 안정화
이것은 결코 넘지 못할 산이 아니다』
[다음 객소리는
용적율이 늘었을때 분양원가 변동]
분양원가 공개를 요구하는 목소리가 커져간다
일반인들이 잘 모르는 분양원가 산정은 어떻게 되는지 알아보자
편의상 가상적인 면적으로 계획된 원가산정안으로
1. 사업시행사 기준으로 만들어진 계획이며
2. 원가 산정에 소요되는 경비 내역은 지역에 따라서 분담금등이
틀려질 수 있씀.
3. 사업자금의 대출(일명 P.F)에 따른 금융발생비용은 산출내역에 넣지 않았씀.
4. 편의상 토지매입비를 평당 계산하여 만들었으며, 평당 매입비는 1,000만원으로
계획하였씀.
5. 계획서는 일반적으로 참고할 수 있는 정도이며, 사업장소에 따라서 차이가 있을 수 있씀.
| 가상번지 00아파트 수지분석표 | ||||||||||||
| 1. 사업부지현황 | ||||||||||||
| 건축개요 | 대지위치 | 가상번지 | 대지면적 | 59,318.13㎡ | 17,943.73평 | 건폐율 | 24.42% | |||||
| 지역/지구 | 제2종 일반주거지역 | 공개공지 | 13,258.07㎡ | 4,010.57평 | 용적율 | 229.81% | ||||||
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조 | 사업면적 | 46,060.06㎡ | 13,933.17평 | 총연면적 | 136,674.38㎡ | ||||||
| 건물규모 | 15개동(1층 ~ 15층), | 851 세대 | 건축면적 | 11,247.15㎡ | 3,402.26평 | 41,344.00평 | ||||||
| 2. 사업수지분석 | (단위 : 천원/평당) | |||||||||||
| 구 분 | 전체분 | 일반분양 | 분양가 | 세대당 | 합계금액 | 구성비 | ||||||
| 세대수 | 면적 | 세대수 | 면적 | (평당) | (분양가) | |||||||
| 수 입 | 아파트 | 24.46 평 | 180 | 4,403 | 180 | 4,403 | 12,105 | 296,088 | 53,295,894 | |||
| 32.58 평 | 344 | 11,208 | 344 | 11,208 | 12,105 | 394,381 | 135,667,030 | |||||
| 38.25 평 | 60 | 2,295 | 60 | 2,295 | 12,105 | 463,016 | 27,780,975 | |||||
| 45.76 평 | 51 | 2,334 | 51 | 2,334 | 12,105 | 553,925 | 28,250,165 | |||||
| 47.10 평 | 90 | 4,239 | 90 | 4,239 | 12,105 | 570,146 | 51,313,095 | |||||
| 53.42 평 | 98 | 5,235 | 98 | 5,235 | 12,105 | 646,649 | 63,371,612 | |||||
| 68.65 평 | 28 | 1,922 | 28 | 1,922 | 12,105 | 831,008 | 23,268,231 | |||||
| 소 계 | 851 | 31,635 | 851 | 31,636 | 382,947,001 | 99.43% | ||||||
| 주차장,기계실 등 | 9,520 | 9,520 | ||||||||||
| 상가 | 1층 | 91 | 91 | 12,105 | 1,101,555 | |||||||
| 2층 | 91 | 91 | 12,105 | 1,101,555 | ||||||||
| 소 계 | 182 | 182 | 2,203,110 | 0.57% | ||||||||
| 매 출 액 | 41,337평 | 385,150,111 | 100.00% | |||||||||
| 매 출 원 가 | 토지관련 | 토지매입비 | 17,944 | x | 10,000 | 179,440,000 | 46.59% | |||||
| 취,등록세 | 이전등기 = 전체토지비의 6.00% | 10,766,400 | 2.80% | |||||||||
| 종합토지세 | 공시지가 * 도시계획세 + 공동시설세 = | 1.00% | 1,794,400 | 1.00% | ||||||||
| 소 계 | 192,000,800 | 49.85% | ||||||||||
| 직접공사비 | 건축공사비 | 건 축 연면적 = | 41,344.00 평 | 공사비평단가 × | 3,500 천원 | (공기 36개월) | 144,704,000 | 37.57% | ||||
| 철거공사비 | 기존 건물 연면적 = | 0.00 평 | 공사비평단가 × | 0 천원 | 0 | 0.00% | ||||||
| 인입공사비 | 건 축 연면적 = | 41,344.00 평 | 공사비평단가 × | 25 천원 | 1,033,600 | 0.27% | ||||||
| 예술장식품 | 건 축 공사비의 × | 0.75% | 1,085,280 | 0.28% | ||||||||
| 소 계 | 146,822,880 | 38.12% | ||||||||||
| 간접공사비 | 건축설계비 | 건 축 연면적 = | 41,344.00 평 | 평 단 가 × | 33 천원 | 1,364,352 | 0.35% | |||||
| 공사감리비 | 건 축 연면적 = | 41,344.00 평 | 평 단 가 × | 44 천원 | 1,819,136 | 0.47% | ||||||
| 지구단위 | 대 지 면 적 의 = | 17,943.73 평 | 평 단 가 × | 12 천원 | 215,325 | 0.06% | ||||||
| 교통영향 | 1식 ☞ | 100,000 | 0.03% | |||||||||
| 측 량 비 | 1식 ☞ | 100,000 | 0.03% | |||||||||
| 인,허가비 | 1식 ☞ | 관,공서 인,허가,경비 및 기타 | 300,000 | 0.08% | ||||||||
| 소 계 | 3,898,813 | 1.01% | ||||||||||
| 분양관련 | M/H임차비 | 1식 ☞ | 약 400평 기준 | 12개월 | 100,000 | 0.03% | ||||||
| M/H건립비 | 연면적 대비 = | 250.00 평 | 평 단 가 × | 3,500 천원 | 875,000 | 0.23% | ||||||
| M/H운영비 | 기 타 대 비 = | 12 개월 | × | 20,000 천원 | 240,000 | 0.06% | ||||||
| 광고선전비 | 매출액의 × | 1.50% | 5,777,252 | 1.50% | ||||||||
| 보증수수료 | 매출액의 × | 0.44% | × | 2 년 | 2,541,991 | 0.66% | ||||||
| 대행수수료 | 아파트매출의 × | 1.00% | 상가매출의 × | 3.00% | 3,851,501 | 1.00% | ||||||
| 소 계 | 13,385,744 | 3.48% | ||||||||||
| 제세공과금 | 학교용지 | 아파트분양가의 × | 0.40% | 1,540,600 | 0.40% | |||||||
| 보존등기비 | 건축공사비의 × | 3.16% | (취,등록세 및 기타) | 4,572,646 | 1.19% | |||||||
| 준공제세금 | 1식 ☞ | 산출근거 참조 | (과밀 / 교통 / 환경) | 지상연면적 = 32,019평 | 2,612,374 | 0.68% | ||||||
| 인입분담금 | 상,하수도 분담금 = | 총 세 대 수 × | 851 세대 | 세대단가 × | 1,000 천원 | 851,000 | 0.22% | |||||
| 오수처리 분담금 = | 총 세 대 수 × | 851 세대 | 세대단가 × | 1,900 천원 | 1,616,900 | 0.42% | ||||||
| 농지전용 | 전용면적 × 공시지가 × 20% | 326 | × | 40 천원 | 13,040 | 0.00% | ||||||
| 산림전용 | 1,900 | × | 7 천원 | 13,300 | 0.00% | |||||||
| 개발부담금 | 1식 ☞ | 산출근거 참조 | 1,000,000 | 0.26% | ||||||||
| 국공채매입 | 1식 ☞ | 산출근거 참조 | 464,451 | 0.12% | ||||||||
| 신탁수수료 | 1식 ☞ | 법무사 및 용역비용 | 총 매출액의 × | 1.20% | 4,621,801 | 1.20% | ||||||
| 소 계 | 17,306,113 | 4.49% | ||||||||||
| 일반관리비 | 일반관리비 | 총 사업개월 = | 48 개월 | × | 월 50,000 천원 | 2,400,000 | 0.62% | |||||
| 업무추진비 | 1식 ☞ | 기타 민원 및 각종 인,허가비 , 예비비 | 3,000,000 | 0.78% | ||||||||
| 기타예비비 | 총 매출액의 × | 1.00% | 3,851,501 | 1.00% | ||||||||
| 용역비 | 1식 ☞ | 지주작업 용역비 | 2,600,000 | 0.68% | ||||||||
| 소 계 | 11,851,501 | 3.08% | ||||||||||
| 합 계 | 385,265,850 | 100.03% | ||||||||||
| 순수사업원가(1) | 총 개발금 ÷ 아파트.상가연면적 | 31,817 | 12,109 | 0.00% | ||||||||
천정부지로 오르는 서울의 아파트 값을 잡을수 없는가?
무식한 내 생각은 아주 간단하게 아파트 가격을 안정시킬수 있다는것이다
무식한 내 생각이지만 말이다.
1. 용적율을 대폭 늘려준다 - 500% 이상
용적율에 따른 건축법의 완화가 필요
2. 분양가액은 토지매입의(토지매입신고액) 몇%이내로 하여 분양가액을 책정하게 한다.
단, 사업사의 소득을 보전하기 위해 사업소득세액을 인하해야 할 필요가 있다
3. 아파트 분양은 건물가액과 토지가액으로 나누어진다
공사비는 건물분으로 토지비와 사업비용은 토지분으로 분양가로 산정되어 진다.
4. 용적율을 늘려주면 도시기반시설이 부족하게 되는 현상이 나타나지만
이것은 분담금으로 그 해결 방법을 마련해야 한다.
5. 서울로의 과도한 인구 유입의 문제와 교통난등 해결되어야 할 많은 문제가 있겠지만
현재 서울 외곽지역이나 강북지역은 개발해야 할 곳이 많다
신규택지개발도 필요하겠지만 도시 정비차원에서라도 용적율 완화로 개발시켜야 되며
재개발지역의 세입자들도 용적율의 완화로 인한 보장을 조금 더 받을수 있다.
대도시의 인구집중화 현상은 어쩔수 없는 현상이고보면
인구집중화를 막으려 주택가격의 상승을 두고 볼 일이 아니쟎는가
공급을 늘리면서 도시를 정비하고, 아름다움을 살리고, 주택가격의 안정을 취하는것
이것이 주택정책 전문가들이 마련해야 할 과제며, 능력이다.
『 삶의 가치상승, 주택가격의 안정화
이것은 결코 넘지 못할 산이 아니다』
첨부 - 원가산정안
invalid-file[다음 객소리는
용적율이 늘었을때 분양원가 변동]
